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利率并轨改革后个人房贷政策落地 护航差别化住房信贷

时间:2019-08-26 14:23:23   作者:   来源:中国经济网   阅读:875   评论:0

    中国经济网编者按:8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成;在此之前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。央行有关负责人称,定价基准转换后,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

  值得一提的是,此前,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍。多位分析人士指出,此前商业银行有9.5折房贷或8折房贷,在新机制下,原本的“打折房贷利率”或将一去不返,未来LPR就是最低的下限。另外,央行还表示,银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。机构认为,这对银行净息差是好事,缓解息差下行压力。

  房贷利率定价基准即将换为LPR

  8月25日,央行发布公告称,为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成;在此之前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  央行规定了银行新发放的个人住房贷款利率的“下限”,即在最近一个月相应期限的LPR利率基础上加点,而加点的“下限”则由两部分组成:一部分是央行规定的全国最低标准,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%),二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。另一部分为央行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

  央行有关负责人称,定价基准转换后,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

  央行副行长刘国强前不久就明确表示,利率市场化重点是要降低实体经济的融资成本,对于房地产市场,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。这次利率并轨改革,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降。

  一股份行中层人士对媒体表示,对银行来说,小微企业贷款、个人住房按揭贷款的利率都主要是根据供求关系确定,受基准利率影响较少,银行一般会先确定贷款实际利率,然后在贷款合同上倒推实际利率与基准利率的倍数关系来填写贷款合同。因此,即便今后新发放贷款要求以LPR为定价基准,但实际情况中短期内对此类贷款影响较小。

  按照新规,新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。

  不过,住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分,而对于在LPR基础上的加点部分,则在合同期限内固定不变。

  此外,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  打折房贷利率或一去不返

  在此前定价机制下,各城市或各银行对于发放的房贷利率水准不一。中原地产首席分析师张大伟指出,按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10%-20%,二套房贷上浮20%-30%。这符合新政策要求。对目前市场来说,政策不会导致利率上行。

  张大伟表示,对于当下房地产贷款市场,首套房贷利率过高,大部分执行的利率都在5.39%以上,这从政策预期看,后续有降低的可能性。此外,如果说二套房贷款利率涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷过款的刚需。未来政策应该针对这部分群体有定向的平稳利率。

  此次调整属于中性政策,之前同类型的政策要求房贷利率不得低于基准利率的70%。“如果解读可以理解为利好,因为LPR肯定会下调,这种情况下,避免刺激房地产,只能稳定房地产利率,不存在打压房地产的可能性,因为如果全社会利率下调,单独房贷上涨,最后的结果只能是资金绕道进入房地产。”

  东北证券研究总监付立春表示,房贷利率的形成机制将发生变化,新增的房贷会面临一定的磨合成本。二套房60个基点的增加貌似不大,但结合因城施策这一原则,预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。基于部分城市二手房房贷暂停这样的背景,未来房贷成本及可得性都会面临一些挑战,房地产投机难度大幅提高。房地产市场可能更加平稳,成交量可能会有下行压力,价格可能会因此下降。

  值得一提的是,此前,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍。多位分析人士指出,此前商业银行有9.5折房贷或8折房贷,在新机制下,原本的“打折房贷利率”或将一去不返,未来LPR就是最低的下限。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,类似政策在实际过程中,或会倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中,往往会存在放大政策效应的地方,所以不排除近期部分在看房的群体或加快交易。当然从稳定房地产交易秩序的角度看,近期要查处相关中介机构虚假宣传的做法,比如说通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。而相关购房者应该理性科学看待央行此次政策,不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向,相关购房行为也应该保持稳定。

  缓解银行息差下降趋势

  房贷利率形成机制发生变化的同时,也明确银行能够根据借款人的资质等条件设定更为灵活的定价规则。央行表示,银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

  天风证券银行业分析师廖志明分析指出,全国要求首套房房贷利率不能低于LPR,比如,地方要求加点幅度不能低于30个基点,那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30个基点。倘若借款人资质一般,银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50个基点。对银行净息差是好事,缓解息差下行压力。

  在规范房地产贷款市场方面,央行明确表示,银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务。在分析人士看来,这实际上是为了规范后续的贷款业务,有助于形成更为明确的贷款秩序规范。

  在严跃进看来,此次房贷利率政策调整进一步体现了央行对于房地产市场的关注,尤其是对于房贷领域的风险管控和市场引导的积极信号,对于今年下半年的房地产贷款工作等有较为清晰的指导意义。

  事实上,下半年来,监管层动作密集,从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。李万斌认为,结合其他相关政策,一方面,未来银行将加速调整信贷结构,减少房地产行业占用的信贷资源;另一方面,房地产调控短期内不会放松,资金环境较为紧张,未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。

(责任编辑:康博)

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